Endring i tomtefesteloven - forlengelse og innløsning - med ikrafttredelse fra 1. juli 2015

Med bakgrunn i fellende dom i Strasbourg i juni 2012, ble det nedsatt et lovutvalg til å revidere loven utfra at Den europeiske menneskerettsdomstolen( EMD) hadde konkludert med at daværende § 33 om festers rett til forlengelse på samme vilkår, var i strid med menneskerettskonvensjonen.

Som redegjort for nedenfor har vi hatt en midlertidig lov frem mot endelig lovendring.

Lovendringene vil ikke få betydning for de kontraktene hvor forlengelsesretten følger av selve avtalen og hvor det i avtalen er bestemt at bortfester ikke kan kreve regulering utover endringen i konsumprisindeksen.

Den 1. juli 2015 trådte lovendringene i kraft, og de sentrale endringene er:

Lovendringen går ut på at for de avtalene hvor dette ikke er bestemt, gis bortfester adgang til å kreve et engangsløft av festeavgiften tilsvarende 2 % av råtomtverdien. Hva som ligger i råtomtverdien er nærmere definert i lovteksten, og innebærer ingen endringer. Det følger imidlertid av loven at den regulerte festeavgiften likevel ikke kan

Loven gjelder også for festeavtaler som er forlenget i medhold av tidligere tfl § 33 før midlertidig lov og før dommen i Strasbourg i 2012. Bortfester kan innen 1. januar 2018 kreve regulert festeavgiften, med tilbakevirkende kraft, i henhold til lovendringen. Loven setter et tak på en økning med kr 8.000,- sammenlignet med det som lovlig kunne kreves før reguleringen. Taket gjelder frem til 1. juli 2017, hvor bortfester frem til det ikke kan kreve den delen av den nye festeavgiften som overstiger taket.

Den regulerte festeavgiften iht lovendringen kan bare kreves for terminer fra og med 1. juli 2015.

Endringene i reguleringsbestemmelsen, får også betydning for innløsningssummen, dersom fester ønsker å gjøre bruk av sin innløsningsrett iht tomtefesteloven § 37. Overgangsbestemmelsen sier at endringene i loven gjelder kun for de kontraktene hvor innløsningstiden er inne eller festetiden er ute 1. juli 2016 eller senere. For kontrakter hvor innløsningstiden er inntruffet før 1. juli 2016, gjelder altså ikke reguleringsendringene.

Det er også inntatt en endring i innløsningsbestemmelsen § 37, hvor det i den nye loven er bestemt at i de innløsningstilfellene hvor innløsningstiden er 10 år eller kortere før avtalen kunne vært forlenget, kan bortfesteren kreve regulering av festeavgiften etter de nye reglene.

Regjeringens forslag til endringer i tomtefesteloven

Regjeringens forslag til lovendringer i tomtefesteloven som følge av at Norge ble felt i Menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg den 12.06.2012, er nå endelig til behandling i Stortinget. Den midlertidige loven gjelder frem til 1. juli 2015, og det er derfor foreslått at endringene skal tre i kraft fra denne datoen.

Regjeringens forslag går ut på at lovens § 33 om festerens rett til forlengelse videreføres, men at bortfester skal ha rett til å kreve regulering av festeavgiften inne 3 år etter at festetiden er ute. Det var på dette punktet EMD domstolen mente at dagens ordning strider med EMK, idet det kan føre til at det kun er fester som får fordelen av prisstigningen i markedet. Regjeringens lovforslag er derfor å kompensere dette med en rett for bortfester til et engangsløft slik som dagens ordning om regulering etter tomtefestelovens § 15 annet ledd nr 3.

For de festeavtalene som er forlenget før 1. juli 2015 heter det at festeavtalene skal fortsette å løpe på samme vilkår, men bortfester har for disse festeavtalene en rett til å kreve regulering av festeavgiften innen 31. desember 2017. Her gjelder da eventuelt de samme reglene om et engangsløft.

Regjeringens forslag går ut på at festeavgiften skal settes til 2,5 % av tomtens råtomtverdi. Det settes likevel et tak, tilsvarende det taket som gjelder et dagens § 15 annet ledd nr 2, som i dagens penger utgjør kr 11.378 pr dekar. Er tomten under ett dakar gjelder samme maksimalbeløp.

I regjeringens nye lovforslag er det også tatt inn endringer i innløsningsreglene i § 37. Dette er for å skape harmoni i loven. Selve retten til innløsning endres ikke, men det er reglene om beregning av innløsningssummen som foreslås endret. Endringsforslaget går ut på at for festekontrakter hvor innløsningstiden har inntrådt eller festetiden er ute 1. juli 2016 eller senere, kan bortfester gjøre det samme engangsløftet i festeavgiften som nevnt ovenfor. Dette gjelder for de tidsubestemte avtalene hvor hovedregelen om 25 ganger årlig festeavgift gjelder ved beregning av innløsningssummen.

Det samme løftet forslås å kunne gjøres dersom festeren krever innløsning av tidsbestemte festekontrakter 10 år eller kortere før festekontrakten utløper.

For øvrig er det ikke foreslått noen noen lovendring i de tilfellene hvor festekontrakten er tidsbestemte og bortfester velger å kreve 40 % av råtomtverdien.

Videreføring av midlertidig lov om rett til forlengelse av feste til bolighus og fritidshus ( LOV 2012-12-14 nr 89)

Den midlertidige loven som trådte i kraft 14. desember 2012, ble gitt for å avklare rettstilstanden inntil det foreligger endelig rettsavklaring, etter dommen i Den europeiske menneskerettighetsdomstolen den 12. juni 2012. EMD kom til at tfl § 33 om retten til å kreve tidsubegrenset forlengelse av festeavtaler på samme vilkår som før ved festetidens utløp, var i strid med EMK første tilleggsprotokoll artikkel 1.

Regjeringen oppnevnte et lovutvalg (Tomtefestelovutvalget) 15. februar 2013. Utvalget skulle utrede og fremlegge forslag til endringer i tomtefestelovens regler om forlengelse av feste til bolighus og fritidshus for å bringe reglene i samsvar med EMK. Utvalgets utredning (NOU 2013: 11 Festekontrakter og folkerett) ble sendt på høring 23. oktober 2013 med høringsfrist 10. januar 2014. Både utvalget og høringsinstansene er delt i synet på valg av modell for regulering av festeavgift ved forlengelse av festet.

Regjeringen varsler i pressemelding den 28.02.2014 at:

Oppfølgingen av dommen fra EMD og NOU 2013: 11 er et krevende arbeid som berører grunnleggende interesser for et betydelig antall mennesker. En rekke hensyn må avveies innenfor rammen av Grunnloven og EMK. Det er viktig av hensyn til både festere og grunneiere at arbeidet skjer innenfor forsvarlige tidsrammer.

Regjeringen fremmer på denne bakgrunn i dag forslag om å videreføre den midlertidige loven frem til 1. juli 2015.

Linker:

http://lovdata.no/dokument/NL/lov/2012-12-14-89

http://www.regjeringen.no/nb/dep/jd/dok/nouer/2013/nou-2013-11.html?id=742432

Regjeringens anke i tomtefestesaken ble avvist

Den 23.10.2012 ble det i Pressemeldingen fra Regjeringen kjent at Regeringens anke til EMD ble avvist. Det vil derfor si at EMDs dom av 12. jnui 2012 blir stående og at dagens regelverk om forlengelse av fetskontrakter må endres.

Jusitis- og beredskapsdepartementet melder i pressemeldingen at de raskt vil komme igang med lovrevideringsarbeidet.

Regeringen har den 14.09.2012 fremmet forslag til midlertidig lov frem til det endelige revisjonsarbeidet er avsluttet og vedtatt. Den midlertidig loven har vært til høring, men er ikke ferdigbehandlet enda. Blir loven vedtatt, vil det ikke innebære noen endring for verken grunneier eller fester, da forlengelse fortsatt vil skje (midlertidig) iht slik tomtefesteloven § 33 i dag lyder.

Dommen i Strasbourg (EMD) - ankes

Den 12.09.2012 varslet Justis- og beredskapsdepartenmentet at dommen avsagt i EMD den 12.06.2012 ankes.

Regjeringen går inn for at tomtefesteloven § 33 om forlengelse av festeretten på samme vilkår videreføres i en begrenset periode gjennom en midlertidig lov. Dette vil om kort tid bli bragt inn for Stortinget for behandling.

Hva gikk EMD dommen egentlig ut på?

Den 12. juni i år avsa Menneskerettsdomstolen i Strasbourg (EMD) dom som vil få betydning for mange tomtefestere.

Saken gjaldt seks norske grunneiere som i fellesskap hadde brakt saken inn for EMD. Sakens kjerne var den samme for alle seks, nemlig at de ikke ville akseptere at festerne på eiendommen skulle få forlenget sine festeavtaler "på same vilkår" slik som bestemt i gjeldende lovgivning.

Domstolen ga de 6 klagerne medhold i at den lave årlige festeavgiften etter forlengelsen, som ble konsekvensen for de kontrakter de hadde brakt for domstolen (mindre enn 0,25 % av antatt markedsverdi), og den tidsubestemte varigheten av disse avgiftssatsene, utgjorde et vesentlig inngrep i klagernes eiendomsrett.

Domstolen poengterte at lovgiverens vurderinger, som lå bak ordlyden i tomtefestelovens § 33 om forlengelse av festeontrakten, ikke var åpenbart uten rimelig grunnlag sett i forhold til allmennhetens interesse (behovet for å sikre at de tomtefesterne som ikke har råd til å kjøpe festetomten en varig rett til å benytte tomten). Den konstaterte tvert om at det omtvistede inngrepet (forlengelse) må anses i tråd med formålet om allmennhetens interesse.

Det er viktig når man skal vurdere konsekvensene av denne dommen at man har klart for seg at Domstolen har foretatt en konkret vurdering av de sakene klagerne brakte frem for den. Ut fra dette utgangspunkt uttalte domstolen at det i klagernes saker ikke synes å eksistere allmenne interesser som var tilstrekkelig tungtveiende til å rettferdiggjøre en så lav festeavgift som tilfellet var, og som ikke sto i noe forhold til den faktiske verdien av tomtene.

På denne bakgrunn konkluderte domstolen enstemmig med at første protokoll artikkel 1 var krenket.

Spørsmålet blir selvfølgelig nå hvilke konsekvenser denne dommen får for norske tomtefestere.

Jeg vil først understreke at dommen utelukkende gjelder for forlengelse av festekontrakter, og at den kun har en betydning for hvordan festeavgiften skal kunne kreves regulert i den sammenheng.

Dommen sier ikke klart at det må kunne kreves en full "markedsregulering" - en regulering basert på tomtens markedsverdi på reguleringstidspunktet, og den setter ikke til side bestemmelsen om at festetiden skal være ikke-tidsbestemt (at bare fester skal kunne si opp kontrakten).

Dommen har altså ingen betydning for lovens bestemmelse om festers rett til innløsning av tomten og vilkårene i den sammenheng. Den har heller ingen betydning for grunneies rett til å kreve regulering av avgiften under festeperioden.