Saksfelt
Festekontrakten
Det er et sted mellom 300.000 og 350.000 tomter i Norge som er tomtefestet bort. Av disse festet ca 85 % av privatpersoner, og disse privatpersonene fester enten til bolig eller til fritidsbolig.
Definisjonen av en festkontrakt er at det er en kontrakt vedrørende leie av grunn til hus som tomtefesteren (leietaker) har eller får på festetomten. Tomtefesteloven gjelder også for bruksrett til grunn som benyttes til vei, parkering, hage eller lignende som hører sammen med huset på festetomten.
Festekontrakter kan "grovsorteres" i tre kategorier etter på hvilket tidspunkt de er inngått. Vi har for det første kontrakter inngått før 1. januar 1976, da det ikke fantes noen egen lov for feste. Det er mange kontrakter fra denne tiden i omløp.
Neste kategori er kontrakter inngått i perioden 1. januar 1976 til 1. Januar 2002, da den første (ofte kalt gamle) tomtefesteloven gjaldt.
Den siste kategorien er kontrakter inngått etter at gjeldende lov trådte i kraft, etter 1. januar 2002.
Gjeldende tomtefestelov gjelder i hovedsak for alle kontraktene, men det finnes unntak, og dette er det viktig å være oppmerksom på.
De tre temaene regulering av festeavgift, forlengelse av festet, og innløsning av tomten er de temaer i tomtefeste jussen som erfaringsmessig skaper de hyppigste konfliktene.
Når det gjelder regulering, er hovedregelen at det er konsumprisindeksen som skal legges til grunn.
Forlengelse av festekontrakten skal skje på samme vilkår som tidligere, og tomtefesteloven gir rammene for betingelsene ved innløsning. Det er imidlertid her mange "skjær i sjøen", og ofte vanskelig og vurdere festerens rettsposisjon. Dette gjelder særlig i regulerings- og innløsnings spørsmålene. Det finnes en rikelig rettspraksis på området, som det er viktig å ha god kjennskap til når kontrakter skal vurdere.
Ved salg (og annen overdragelse) av bolig/hytte på festet grunn, står fester i tomtefestelovens utgangspunkt fritt m.h.p. å overføre festeretten. Også her åpner imidlertid tomtefesteloven for annet.
Overdragelse av boligeiendom/fritidsbolig fra foreldre til barn er et eget kapitel. Særlig når det gjelder overdragelse av fritidsbolig finnes det løsninger som krever innsikt og kreativitet. Et stikkord her er tinglyst bruksrett til foreldrene som betyr en betydelig reduksjon i arveavgift.
Det er nå sjeldnere at det inngås nye festekontrakter. Grunneiere velger i større utstrekning enn tidligere å selge tomter fremfor å feste bort. De som likevel skal inngå nye festekontrakter bør passe på at tomtefesteloven etterleves og at man ikke inngår i kontrakter som betyr en uforutsigbar og kanskje lite heldig utvikling av festeforholdet. Som et eksempel kan nevnes at grunneier etter gjeldende tomtefestelov ikke har adgang til å ta såkalt "innfestesum" utover det som dokumentert går til dekning av utgifter til fellestiltak som fester klart nyter godt av, f. eks. veier og annen infrastruktur.